전세보증보험 가입 조건과 거절 대응법 — 공시가 126% 기준, HUG·HF·SGI 비교 (2026)
한 줄 정리: 전세보증보험(전세보증금 반환보증)은 (전세보증금 + 집주인 대출) ≤ 주택가격의 90%여야 가입할 수 있어요. 빌라처럼 공시가격으로 집값을 따지는 집은 사실상 공시가격의 126%가 상한이에요. 계약서에 도장 찍기 전에 가입 가능 여부부터 조회하세요.
전세사기와 역전세 소식이 이어지면서 보증보험은 세입자의 가장 기본적인 안전장치가 됐어요. 그런데 계약을 마친 뒤에야 가입이 거절된 걸 알게 되는 경우가 많아요. 가입 조건, 기관별 차이, 거절될 때 대응법을 순서대로 정리했어요.
목차
1. 전세보증보험이란?
2. 가입 조건과 126% 기준
3. HUG·HF·SGI 비교
4. 자주 거절되는 이유
5. 거절됐을 때 대응법
6. 계약 전 체크리스트
7. 자주 묻는 질문
1. 전세보증보험이란?
계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 돌려주지 못하면, 보증기관이 세입자에게 보증금을 먼저 돌려주고 나중에 집주인에게 받아내는 제도예요. 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), SGI서울보증 세 곳에서 취급해요.
| 기본 요건 | 내용 |
|---|---|
| 대항력 | 전입신고와 확정일자를 마쳐야 해요 |
| 신청 기한 | 계약 기간의 절반이 지나기 전 (2년 계약이면 1년 안). HUG 신규 계약은 잔금일과 전입신고일 중 늦은 날부터 계산 |
| 보증 대상 | 아파트, 연립·다세대, 단독·다가구, 주거용 오피스텔 |
2. 가입 조건과 126% 기준
가장 중요한 기준은 아래 공식이에요.
전세보증금 + 선순위채권(집주인 대출 등) ≤ 주택가격 × 90%
아파트는 시세로 주택가격을 정하지만, 시세를 알기 어려운 연립·다세대 등은 공시가격의 140%를 주택가격으로 봐요. 여기에 90%를 곱하면 공시가격의 126%가 돼요. 이 기준은 2023년 5월부터 적용되고 있어요.
- 계산 예시: 공시가격 2억 원 빌라라면 2억 × 126% = 2억 5,200만 원. 전세보증금과 근저당을 합쳐 이 금액을 넘으면 가입이 어려워요.
- 선순위채권 한도: HUG와 HF는 선순위채권이 주택가격의 60% 이내여야 해요.
- 보증금 상한: HUG·HF는 수도권 7억 원, 그 외 지역 5억 원 이하예요.
공시가격은 부동산 공시가격 알리미에서 무료로 조회할 수 있어요.
3. HUG·HF·SGI 비교
| 항목 | HUG | HF | SGI서울보증 |
|---|---|---|---|
| 보증금 상한 | 수도권 7억·그 외 5억 | 수도권 7억·그 외 5억 | 아파트 제한 없음, 그 밖의 주택 10억 이내 |
| 주택가격 기준 | 공시가격 140% (아파트는 시세 우선) | 공시가격 140% (시세 우선) | 공시가격 130% |
| 연 보증료율 | 약 0.097~0.211% | 약 0.04~0.18% | 아파트 약 0.229%, 기타 약 0.260% |
| 가입 조건 | 대출 없이도 가입 가능 | HF 전세자금보증 이용자만 | 임대인이 법인이면 불가 |
| 신청 창구 | HUG 지사, 위탁은행, 모바일 | 취급은행 | 지점·대리점, 홈페이지·모바일 |
보증료율은 주택 유형과 부채비율에 따라 달라지고 기관이 조정할 수 있어요. 신청 전 각 기관의 보증료 계산기로 확인하세요.
보증료 할인 (HUG): 연소득 5,000만 원 이하 가구, 한부모가구, 만 65세 이상 1인 고령가구는 60%, 다자녀·장애인·신혼부부 등은 40% 할인돼요. 시·군·구에 따라 보증료를 지원하는 사업도 있으니 거주지 지자체에 확인해 보세요.
4. 자주 거절되는 이유
| 거절 사유 | 확인 방법 |
|---|---|
| 보증금 + 선순위채권이 주택가격의 90% 초과 | 등기부등본의 근저당 금액 + 내 보증금을 공시가격 126%(빌라)나 시세 90%(아파트)와 비교 |
| 선순위채권이 주택가격의 60% 초과 | 등기부등본 을구의 근저당권 설정 금액 |
| 위반건축물 | 건축물대장에 '위반건축물' 표시 여부 |
| 미등기 신축 주택 | 등기부등본에 소유권보존등기가 되어 있는지 |
| 압류·가압류·경매 진행 | 등기부등본 갑구 |
| 신청 기한 경과 | 계약 기간의 절반이 지났는지 |
5. 거절됐을 때 대응법
- 다른 기관 조회: 기관마다 주택가격 산정 방식과 한도가 달라요. HUG에서 안 됐다면 SGI(공시가격 130% 기준, 아파트 보증금 제한 없음)나, 전세대출을 받았다면 HF를 확인해 보세요.
- 감정평가로 주택가격 재산정: 공시가격이 실제보다 낮게 잡혀 거절됐다면, 기관이 인정하는 감정평가를 받아 다시 심사받을 수 있어요. 감정평가 비용이 들 수 있어요.
- 집주인과 조정: 근저당 일부 상환이나 보증금 조정을 요청할 수 있어요. 계약서에 보증보험 가입 조건 특약이 있으면 협의가 쉬워요.
계약 전이라면 가입이 안 되는 집은 계약하지 않는 게 가장 안전해요.
6. 계약 전 체크리스트
- HUG 안심전세 앱이나 기관 누리집에서 보증 가능 여부를 미리 조회하기
- 등기부등본에서 근저당·압류 확인, 건축물대장에서 위반건축물 확인
- 계약서에 "보증보험 가입이 안 되면 계약을 해제하고 계약금을 돌려준다"는 특약 넣기
- 입주 당일 전입신고와 확정일자 처리하기
- 계약 기간 절반이 지나기 전에 가입하기
7. 자주 묻는 질문
Q1. 이미 살고 있는 집도 지금 가입할 수 있나요?
계약 기간의 절반이 지나지 않았다면 가입할 수 있어요. 2년 계약이면 1년이 되기 전까지예요.
Q2. 집주인이 바뀌면 다시 가입해야 하나요?
다시 가입할 필요는 없지만 보증기관에 임대인 변경 사실을 알려야 해요. 절차는 가입한 기관에 확인하세요.
Q3. 보증료도 연말정산이 되나요?
보증 대상 임차보증금이 3억 원 이하이면 보증료가 보험료 세액공제 대상이 될 수 있어요.
Q4. 빌라도 가입할 수 있나요?
가능해요. 다만 공시가격 126% 기준이 적용되기 때문에 보증금이 높은 빌라는 거절되는 경우가 많아요. 계약 전에 꼭 조회하세요.
정리
전세보증보험은 보증금 + 집주인 대출이 주택가격의 90% 이하일 때만 가입할 수 있고, 빌라는 공시가격의 126%가 사실상 상한이에요. 계약 전에 보증 가능 여부를 조회하고, 특약과 전입신고·확정일자까지 챙기면 대부분의 위험을 미리 막을 수 있어요.
참고 자료
※ 이 글은 2026년 10월 기준 각 기관 안내를 바탕으로 정리한 일반 정보예요. 한도·요율·심사 기준은 바뀔 수 있으니 계약 전 해당 기관이나 취급은행에서 반드시 확인하세요. 이 글은 법률 자문이 아닙니다.
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